Troškovi adaptacije i renoviranja stana u Beogradu

Kupovina, renoviranje i opremanje stana velika su i dugoročna investicija pa je potpuno razumljivo i preporučljivo da pri kupovini razmotrite:

• kvalitet gradnje i potrebna ulaganja.

• potrebna ulaganja.

Ukoliko kupujete stan u starogradnji, moguće je da vam veći deo sredstava ode na majstore, a manje ostane za opremanje prostora. Kod novogradnje posla s majstorima biće manje pa ćete biti slobodniji da se posvetite uređenju svog životnog prostora.
Ono što je zajedničko većini novih vlasnika stanova jesu:

• velike želje i planovi i

• ograničen budžet.

O čemu treba voditi računa kada kupujete stan?

Kojoj grupi pripadate? Kad vam se nešto dopada vidite samo lepe stvari ili uopšte ne možete da zamislite kako bi vaš stan izgledao? Verujete u veliki potencijal i minimalizujete probleme ili odmah odustanete ukoliko stan zahteva dodatni posao?
‍
Kad prvi put kupujete nekretninu nemate dovoljno iskustva da realno sagledate činjenice. Kako se kasnije ne biste razočarali, savetujemo vam da se, ukoliko imate mogućnosti, dobro raspitate o kvalitetu gradnje kod drugih vlasnika u zgradi i da pri odabiru nekretnine u obzir uzmete mišljenje nekog objektivnog iz vašeg okruženja koji se razume u građevinske radove ili, još bolje, da se posavetujte sa agentima za prodaju i procenu nekretnina.
‍
Savet! Imajte u vidu da na planirane troškove treba dodati otprilike još 20% jer u toku adaptacije ili opremanja stana gotovo uvek iskrsne još nešto neplanirano.Pratite sledeće korake i pomoći ćemo vam da dođete do svog stana iz snova!
‍
Pre svega morate imati u vidu za koju namenu sređujete stan:
1. za sebe i svoju porodicu ili
2. za izdavanje.
‍
Od toga će vam mnogo zavisiti odabir materijala i nameštaja. Ipak, savetujemo da se prilikom odabira pločica, podnih obloga, stolarije i drugih fiksnih stvari ipak opredelite za neku kvalitetniju opciju. Na primer kad već plaćate keramičara, i to po kvadratu, malo skuplja keramika neće značajno uticati na troškove, a može vam povećati cenu prilikom izdavanja, a i poštedeti vas neprilika s manje kvalitetnim materijalima koje ćete češće morati da menjate ili popravljate.

Bilo da stan sređujete za svoju dušu ili za izdavanje, na raspolaganju vam je više opcija:
1. sve potrebne radnje, traženje majstora, pregovore realizujete samostalno;
2. arhitekta daje nacrt, a realizacija je prepuštena vama;
3. arhitekta izrađuje nacrt i šalje majstore uz jasne instrukcije;  
4. čitav posao prepuštate stručnjacima po sistemu “ključ u ruke”.

Raspon cena je veliki u zavisnosti od vaših pregovaračkih sposobnosti kao i od toga da li ćete posao poveriti studentu arhitekture ili već afirmisanom projektnom birou. U slučaju da arhitekta daje nacrt, cena se, uglavnom, odnosi na jednu prostoriju i kreće se u rasponu od 200 do 400 EUR ili 14 do 20 EUR po m2 za prostore preko 40 kvadrata. Za velike prostore preko 150m2 formira se posebna ponuda. Za tu cenu možete očekivati dva do tri moodbaorda, osnovu prostorije sa rasporedom nameštaja, crteže za nameštaj po meri, listu za kupovinu, do dve ispravke projekta i e-mail podršku prilikom realizacije. Izrada 3D modela dodatna je usluga koja se naplaćuje po prostoriji od 150 EUR pa naviše.

S druge strane, kompletno renoviranje stana po sistemu “ključ u ruke” kreće se od 150 EUR po kvadratu pa do čak 1000 EUR/m2 ukoliko u  sanaciju ulaze rušenje nosećih zidova, otvaranje otvora za vrata i prozore, obnova fasade, ugradnja nove stolarije, kompletna izrada električnih i drugih instalacija, suva montaža, postavljanje podnih i zidnih obloga i malterisanje. Dakle, ukoliko kupujete stan koji zahteva potpunu adaptaciju, razmislite još jednom jer se može ispostaviti da će obnova biti zahtevnija od novogradnje, a svakako i mnogo skuplja.

Zapamtite! Sve vreme imajte na umu ko će u tom stanu živeti, koje potrebe stan treba da zadovolji svakom prosečnom domaćinstvu, obavezno definišite koliki je budžet kojim raspolažete, u obzir uzmite i vreme, gnjavažu sa majstorima i kilometre po salonima nameštaja i pogledajte kolike troškove možete očekivati za adaptaciju i opremanje svake sobe ponaosob. Uz to, znajte, da većina arhitekata očekuje da već imate razrađen plan koji će oni prilagoditi vašim željama.

Majstori, majstori

Ukoliko čujete da je neko zadovoljan bilo kojim majstorom, obavezno uzmite kontakt čak iako vam u tom trenutku ne treba. Razumećete o čemu smo govorili čim naiđete na prvi kvar. Ukoliko je potrebna adaptacija, možete očekivati sledeće troškove, ali znajte da su date okvirne cene na osnovu nekoliko izvora te ih uzmite sa izvesnom rezervom. Ovo je i redosled kojim će se ti radovi najčešće odvijati:

1. Elektroinstalacije

Dobre instalacije su neophodan preduslov za kvalitetan, a pre svega, bezbedan stambeni prostor. Neretko više ulažemo u nameštaj i dekorativne elemente jer su vidljiviji, ali ne bi trebalo da zanemarite važnost skrivenih kablova i cevi.
Pre zamene elektroinstalacija potreban je projekat električnih instalacija koji radi projektant ili elektroinženjer, a u njemu su detaljno pobrojani svi potrebni delovi – dužina i vrsta kablova, broj ormarića, osigurača, utičnica, sijaličnih mesta itd. Cena projektne dokumentacije iznosi 400 do 600 EUR. Kako biste izbegli kasnije dodatne troškove pažljivo planirajte koliko električnih uređaja imate u kuhinji, gde bi se svaki od njih uključivao da zaobiđete nepotrebne kablove i probleme, na kom zidu planirate TV, kakvu rasvetu očekujete i dr. Kada imate ovako dobro i tačno urađen projekat elektroinstalacija, električar lako može da izračuna cene i dà vam tačnu ponudu. Za elektrifikaciju prosečnog stana potreban je 1 do 2 ormarića koji koštaju 200 do 300 EUR svaki i verovatno već postoje u zgradi dok prosečne instalacije koštaju oko 15 EUR/m2. Ponekad se troškovi obračunavaju po broju utičnica, sijaličnih grla i sl. te u tom slučaju jedno sijalično grlo je oko 10 EUR. Zamena tabli zavisi od broja osigurača i kreće se u rasponu od 40 do 70 EUR. Još neke detalje i okvirne cene pogledajte ovde.
Dodatni savet! Obavezno prvobitnom planu dodajte još 2, 3 utičnice, sigurno će vam trebati.

2. Vodoinstalacije

Pre postavljanja vodovodnih i kanalizacionih instalacija morate precizno znati gde će se sanitarije nalaziti. Raspored sanitarija zavisi od već postojećih instalacija u zgradi, a o kvalitetu materijala i potpunoj funkcionalnosti brine vodoinstalater uz nadoknadu od otprilike 450 EUR za grube radove; demontaža se naplaćuje pojedinačno i kreće se od 5 EUR za demontažu vodokotlića do 15 EUR za demontažu bojlera ili sudopere. Cena montaže, takođe, zavisi od broja elemenata i obima posla, ali npr. montaža umivaonika je od 20 EUR, dok najviše treba izdvojiti za montažu kade ili tuš kabine, od 40 do 100 EUR. Stotinak evra je minimum koji možete očekivati za montažu svih sanitarija u kupatilu.

3. Gipsani radovi

Zbog neškodljvosti, jednostavne i brze ugradnje, a uz to i zbog velikih dekorativnih mogućnosti, (re)gips je našao široku primenu u građevini. Najčešće se koristi za pregradne zidove od 15 do 20 EUR po kvadratu, za spuštene plafone od 10 do 14 EUR po kvadratu, oblaganje zidova od 8 do 12 EUR po kvadratnom metru ili ispravljanje nepravilnosti prilikom zamene stolarije od 4 do 8 EUR po dužnom metru. Uglavnom je u ovu cenu uračunat materijal.

4. Keramički radovi

Renoviranje starog kupatila koštaće vas verovatno više nego pravljenje novog jer u obračun ulazi obijanje i rušenje stare keramike, utovar, odvoz i istovar šuta kao i demontaža starih sanitarija (minimum 200 EUR, zavisi od veličine kupatila). Ne zaboravite na hidroizolaciju koja je bar 100 EUR i prethodi novoj keramici koja je od 15 EUR/m2 pa naviše, a njeno postavljanje je prosečno od 7 do 12 EUR/m2. Napominjemo da je ovo cena bez materijala, te će vam lepak, fuge, lajsne, nivelatori, klinovi, krstići i ostali prateći program dodatno uvećati račun srazmerno površini.
Savet! Većina keramičkih pločica prodaje se po m2 i uvek je dobro uzeti više jer će se neke oštetiti prilikom montaže, a nekoliko je dobro imati u rezervi.

5. Parketarski radovi

Parketar će od vas očekivati sledeće odgovore i na osnovu njih formirati cenu: Da li postavljate nove podne obloge ili obnavljate postojeće; želite li klasičan parket, laminat, tarket ili nešto četvrto; kakva je podloga na koju se postavlja parket; na koji način želite da bude raspoređen (riblja kost, brodski pod…); koji lak, lajsne želite i slično?
Za postavljanje parketa uz lakiranje i hoblovanje (bez materijala) cene su 7 EUR i više/m2, a sa materijalom, bez parketa, 12 EUR i više/m2. Ukoliko već imate parket koji želite da osvežite hoblovanjem i lakiranjem trebalo bi da izdvojite bar 5 EUR/m2 (bez materijala), odnosno 8 EUR i više/m2 sa materijalom, dok je samo za poliranje i lakiranje parketa potrebno minimum 3 EUR/m2, a za bajcovanje 2 EUR/m2. Postavljanje lajsni izračunava se u odnosu na dužinu, te po metru iznosi 0.5 EUR (bez sokle), odnosno 4 EUR po mestru sa soklom.
Ukoliko se odlučite za povoljniju varijantu, postavljanje laminata je od 2 EUR/m2, dok je postavljanje brodskog poda sa hoblovanjem i lakiranjem bez materijala od 10 EUR/m2 pa naviše.

6. Molerski i farbarski radovi

Kada ste završili sa grubim građevinskim radovima na red su došli molerski radovi. Veoma su važni jer kvalitetnim materijalima, molerskim tehnikama i pravim odabirom boja možete ambijent učiniti prijatnijim i mnogo doprineti izgledu svog enterijera. Gletovanje, krečenje i lepljenje tapeta tri su dominantna segmenta molerskih radova. Guljenje zidova kao pripremna radnja može vas koštati od 0.5 EUR do 1 EUR/m2, a gletovanje oko 3 EUR/m2. Krečenje poludisperzijom ili disperzijom kreće se od 1.2 EUR, odnosno 2 EUR po m2 pa naviše. Za lepljenje tapeta trebalo bi da izdvojite minimum 4 EUR/m2, dok za njihovo skidanje trošak bi bio od 1 EUR do 1.5 EUR/m2. U zavisnosti od tehnika, dekorativni radovi se kreću u rasponu od 6.5 EUR do 25 EUR po m2.
‍
Kao i većina radova, i farbanje se može izvoditi ručno ili mašinski uz veliki izbor materijala, lakova i premaza, a sa molerskim radovima doprinosi boljem vizuelnom efektu. Osim toga štiti drvene i metalne površine te podrazumeva farbanje stolarije 35 do 100 EUR po otvoru sa materijalom (u zavisnosti od veličine prozora, vrata) i farbanje bravarije. Akrilni lakovi pokazali su se kvalitetnijim i postojanijim od nitro ili uljanih lakova, a kod bravarije obavezno je korišćenje antikorozivnih sredstava. Ipak, danas su na tržištu sve više u upotrebi PVC ili ALU stolarija te ako je to i vaš izbor, ovaj segment možete izostaviti.

Dakle, pre kupovine stana objektivno procenite kvalitet gradnje i potrebna ulaganja. Sve vreme imajte na umu namenu stana i budžet kojim raspolažete. Verovatno će se javiti nepreviđeni troškovi te deo budžeta čuvajte u rezervi. Potražite mišljenje i predračun više različitih majstora i pregovarajte oko cene. Za stvari kao što su stolarija, keramika ili podne obloge isplati se uložiti malo više. Ukoliko vaša nekretnina zahteva renoviranje, obavezno proverite, ako treba i promenite elekto i vodoinstalacije. Iako se ne vide, zarad vaše bezbednosti, mnogo su važnije od spuštenih plafona i skupih sanitarija. Imajte na umu da vas potpuno renoviranje starog stana na kraju može koštati više od novogradnje. Najbolju ponudu novogradnje u Beogradu možete pronaći ovde.