A key attached to the door of a small wooden house

Kapara za stan

Kapara je važan deo u procesu kupovine nepokretnosti, jer upravo ona osigurava i obavezuje kupca i prodavca.

Šta je kapara za stan?

Kapara za stan je određeni iznos novca, koji kupac predaje prodavcu i predstavlja sredstvo obezbeđenja izvršenja ugovora. Kapara je rezervacija koja garantuje da će kupac kupiti stan, a prodavac taj stan prodati tom kupcu. Kapara može biti od izuzetne važnosti ukoliko prodavac odluči da nakon potpisivanja predugovora odustane od prodaje nekretnine.

Iznos kapare za stan

Obično se daje u visini od 10 odsto od dogovorene kupoprodajne cene i njen iznos kapare za stan se obavezno navodi u predugovoru. Tako primljeni iznos najčešće ulazi u sastavni deo kupoprodajne cene. Kapara može biti ugovorena i u višem i u nižem iznosu od uobičajnog, u zavisnosti od dogovora. To znači da ukoliko se kupac dogovorio sa prodavcem i agencijom za nekretnine da kupi stan od 100.000 EUR, biće u obavezi da isplati kaparu u iznosu od 10.000 EUR.

Kapara i odustanica 

Kapara predstavlja vid psihološkog pritiska na ugovorne strane, jer se kod zaključivanja ugovora o kupoprodaji obično ugovara kao odustanica. Odustanica je iznos novca, koji jedna ugovorna strana daje drugoj, kao sredstvo obezbeđenja ukoliko odluči da odustane od zaključenja ugovora. U konkretnim primerima, objasnićemo šta bi to značilo: 

Šta se dešava sa kaparom ako kupac odustane od kupovine stana 

Ako kupac odustane od kupovine stana - prodavac ima pravo da zadrži iznos koji je dat u vidu kapare. Dakle, ukoliko kupac odustane iz određenih razloga od kupovine stana, a dao je kaparu, prodavac je taj koji zadržava celu kaparu.

Šta se dešava sa kaparom ako prodavac odustane od prodaje stana 

Ako prodavac odustane od prodaje stana - kupac ima pravo da traži udvojeni iznos kapare. Dakle, ukoliko nakon potpisivanja i overe predugovora, te i nakon isplate kapare prodavac odustane od prodaje nekretnine, kupcu će biti isplaćen dupli iznos kapare. U praksi bi to izgledalo ovako: za stan čija je vrednost 100.000 EUR, visina odštete koju bi kupac dobio bi iznosila 20.000 EUR, odnosno 10.000 EUR za datu kaparu i dodatnih 10.000 EUR za odštetu.

Napomena: Ovo važi samo u slučaju da je u predugovoru nevedeno šta se dešava u slučaju da jedna ugovorna strana odustane od prometa nepokretnosti.

Da li se kupcu može vratiti kapara za stan?

key in a hand image
Kapara za stan se može vratiti kupcu. Slučajevi u kojima se poništava ugovor i kapara vraća kupcu u celokupnom iznosu su: 

  1. Sporazumni raskid

  2. Nemogućnost ispunjenja ugovora usled više sile

  3. Ukoliko su obe ugovorne strane krive za neispunjenje ugovora

1. Sporazumni raskid ugovora

Do sporazumnog raskida ugovora može doći usled dogovora obe ugovorne strane da se ugovor o kupovini stana otkazuje. Sporazumni raskid može biti u pisanoj ili usmenoj formi. Nakon raskida ugovora, ugovorne strane se dogovaraju oko povraćaja kapare.

2. Nemogućnost ispunjenja ugovora usled više sile

Nemogućnost ispunjenja usled više sile direktno utiče na raskid ugovora i vraćanje kapare kupcu. Viša sila predstavlja neočekivani događaj koji dovodi do neizvodljivosti potpisivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

3. Ukoliko su obe ugovorne strane krive za neispunjenje ugovora

Ukoliko su obe ugovorne strane sperčene da ispune ugovorne obaveze, ugovor se raskida sporazumnim raskidom ili formalnim putem. U ovom slučaju se ugovorne strane dogovaraju o vraćanju kapare kupcu.

Kada se daje kapara za stan?

Prilikom kupovine stana, u većini slučajeva je potrebno posredovanje između kuca i prodavca. U stanu prodavca agent za nekretnine je posrednik. Obavezno je da kupac potpiše izjavu - ugovor o posredovanju da je sa agentom video konkretan stan. Ukoliko je kupac pokazao spremnost da kupi stan, agent se mora potruditi da to prenese prodavcu u pravo vreme. Potrebno je precizirati sve bitne detalje poput roka za ulazak u stan, cene, kapare za stan, isplate kupoprodajne cene, sačiniti zapisnik o primopredaji stana. Kada se dođe do dogovorene cene zakazuje se tzv. kapara i izrada predugovora.

Kapara za kupovinu stana na kredit

Ukoliko se kupuje stan na kredit, u predugovoru o prodaji nepokretnosti definiše se odredba šta će se desiti sa kaparom ukoliko banka ne odobri kredit.

Kupac ne može biti u potpunosti siguran da će mu poslovna banka odobriti stambeni kredit s obzirom da banka prvobitno mora proveriti kreditnu sposobnost potencijalnog kupca. Iz tog razloga, kupac najčešće insistira da se u predugovoru o prodaji nepokretnosti definiše odredba da će prodavac vratiti kaparu kupcu ukoliko banka ne odobri stambeni kredit. 

S druge strane, prodavcu ovakva odredba ne odgovara i nije u njegovom interesu, jer mu se faktički onemogućava da raspolaže dobijenom kaparom zbog rizika da će istu morati da vrati kupcu. Isto tako, onemogućava mu se da za taj period neizvesnosti pregovara sa drugim potencijalnim kupcima, usled čega može pretrpeti štetu.

Šta se dešava sa kaparom za stan ukoliko banka ne odobri stambeni kredit?

Ukoliko banka ne odobri kupcu stambeni kredit, a već je kaparisao stan, postoji opcija da prodavac i kupac postignu dogovor da će prodavac vratiti kupcu kaparu ili jedan njen deo ukoliko banka ne odobri kredit, a da će se predugovor raskinuti o trošku kupca. Druga opcija je da prodavac, ukoliko banka ne odobri kredit, zadrži kaparu.

Važno je znati da je ovakvu odredbu poželjno uneti u predugovor o prodaji nepokretnosti i isti obavezno overiti kod javnog beležnika. Na taj način ćete biti sigurni da će se postupak vraćanja kapare izvršiti prema onome što je navedeno u predugovoru. 

Depozitna kapara za stan

Depozitna kapara za stan je vrsta kapare koja se daje prilikom kupovine stana. Depozitna kapara za stan se daje kada se neka nepokretnost nalazi pod hipotekom ili ima neki drugi teret koji prodavac nepokretnosti mora da reši. Depozitna kapara se ne daje prodavcu, već ostaje kod posrednika kao garancija da će kupac kupiti datu nepokretnost, a prodavac rešiti sve probleme koje terete tu nepokretnost. Iznos depozitne kapare za stan iznosi znatno manje nego samo kaparisanje stana.

Ukoliko se nalazite u procesu potražnje nekretnine, Kredium je jedna od najuspešnijh agencija za prodaju i izdavanje nekretnina na srpskom tržištu nekretnina. Takođe, ukoliko ste našli željenu nekretninu, naši savetnici za stambene kredite i nekretnine će vam pomoći u procesu realizacije stambenog kredita besplatno od početka do kraja.


Foto izvori
Foto | Pexels