Procena vrednosti nekretnine (stana ili kuće)

Procena vrednosti stana, kuće ili druge nekretnine je preduslov za odobrenje stambenog kredita jer direktno utiče na iznos kredita koji možete da dobijete. Takođe, na svake tri godine tokom trajanja stambenog kredita, obavezno je izvršiti reprocenu vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita. Troškove procene i reprocene vrednosti nekretnine najčešće snosi klijent i oni mogu iznositi 50 - 150 EUR za procenu vrednosti nekretnine i 30 EUR za redovnu trogodišnju reprocenu.

Zašto je za banku bitna procena vrednosti nekretnine?

Maksimalni mogući iznos stambenog kredita zavisi od vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita. U Srbiji banke mogu da odobre najviše 90% od vrednosti nekretnine (maksimalna vrednost takozvanog racia ‘LTV’ ili ‘Loan to Value Ratio’ je 90%), što znači da za nekretninu vrednosti 100.000 EUR možete dobiti kredit najviše u vrednosti od 90.000 EUR, a ostatak od 10.000 EUR mora biti vaše učešće.
‍
Pravilo da korisnik stambenog kredita mora dati učešće od najmanje 10% definisano je od strane Narodne banke Srbije. Do prethodne svetske ekonomske krize 2008. godine minimalno učešće je takođe iznosilo 10%, ali je povećano na 20% u cilju očuvanja finansijske stabilnosti. Kao reakcija na negativne efekte Kovid-19 krize na tržište nekretnina i stambenih kredita, Narodna banka Srbije snizila je u junu 2020. godine minimalno učešće za stambene kredite u Srbiji na 10%. Ovo minimalno učešće razlikuje se od zemlje do zemlje pa je tako u nekim zemljama često vrlo malo (oko 3%) ili ga uopšte i nema, kao što je to slučaj u Sjedinjenim Američkim Državama, a u drugim zemljama može biti i veće od 20%.

Ko može da vrši procenu vrednosti nekretnine?

Procenu nekretnina reguliše Zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti, a delatnošću se mogu baviti samo licencirani procenitelji. Ispit za procenitelje se polaže pri Ministartstvu finansija, posle čega procenitelj dobija licencu i može vršiti procene vrednosti nepokretnosti.
‍
Pre nego što kandidat postane procenitelj, mora da ispuni sledeće uslove:
- Visoko obrazovanje (minumum 4 godine)
- Kompletirana stručna obuka
- 3 godine relevantnog iskustva
- Položen ispit za sticanje zvanja licencirani procenitelj
- Nema zabranu za izdavanje licence
- Nije osuđivan za krivična dela.
‍
Svaka banka ima svoju listu odobrenih ovlašćenih procenitelja čije procene vrednosti uvažava prilikom odobrenja kredita. Kako biste dobili preliminarne ponude banaka putem Kredium platforme, nije potrebno da imate procenu vrednosti nekretnine. Nakon što izaberete banku od koje želite da uzmete stambeni kredit, izvršićete procenu vrednosti nekretnine kod jednog od procenitelja koji su na listi izabrane banke, a mi ćemo vam pomoći u tome. Pročitajte više o tome šta vas čeka u procesu dobijanja stambenog kredita putem Krediuma.

Šta se procenjuje?

Procenitelji procenjuju tri ključna parametra:
‍

• Tržišnu vrednost nekretnine. Najbitniji parametar jer predstavlja realnu vrednost nekretnine i utiče na maksimalan iznos kredita koji klijent može dobiti. Obično je tržišna vrednost ista ili slična kao i kupoprodajna cena nekretnine osim u slučaju da dogovorena kupoprodajna cena ne odstupa značajnije od realne tržišne vrednosti.  

• Građevinsku vrednost nekretnine. Predstavlja cenu izgradnje samog objekta. Razlika između građevinske i tržišne vrednosti može biti mala, a može biti i ogromna, zavisi od faktora koji povećavaju tržišnu vrednost (lokacija, spratnosti i dr.).

• Likvidacinu vrednosti nekretnine. Predstavlja tržišnu vrednost u uslovima ubrzane prodaje, što je bitno za banku u slučaju prevelikog kašnjenja kreditnog dužnika u otplati kredita, pokretanje procesa prinudne naplate i aktiviranja hipoteke.

Koji faktori utiču na procenjenu tržišnu vrednost nekretnine?

Na procenu tržišne vrednosti nekretnine najviše će uticati lokacija sa otprilike 25% bruto cene. Procenitelj u svoj izveštaj unosi podatke o spratu, grejanju, o očuvanosti nekretnine, o višesobnosti, stolariji, beleži da li u objektu postoji terasa i lift. Na kraju, procenitelj nekretnina će u izveštaj upisati i blizinu prevoza, kao i podatak koliko su drugi plaćali stanove na toj lokaciji, na osnovu baze podataka iz Katastra.

U sledećem pregledu možete videti mogući uticaj različitih faktora na vrednost nekretnine prema smernicama Ministarstva trgovine Republike Srbije za posrednike u prometu nepokretnosti.

‍

Od čega se sastoji izveštaj procenitelja?

Izveštaj o proceni vrednosti nekretnine obično ima, između ostalih, sledeća uobičajena poglavlja:
‍

• Rezime izveštaja (podaci o naručiocu, procenitelju, nekretnini i procenjene vrednosti)

• Detaljan opis nekretnine, uključujući uočene nedostatke

• Lokacija nekretnine: objašnjenje mikro i makro lokacije

• Detaljno objašnjenje atributa nekretnine

• Detalji o stepenu izgrađenosti

• Osvrt na uslove angažovanja procenitelja (pretpostavke, izjava o sukobu interesa i izjava o postupanju u skladu sa nacionalnim standardima).

Primer procene vrednosti nekretnine možete videti ovde.

Ko su i gde su procenitelji na tržištu

U registru ovlašćenih procenitelja trenutno ima 201 licencirani procenitelj, od čega je većina u Beogradu.  

‍

Procenitelji su okupljeni u dva profesionalna udruženja:
1. Nacionalno udruženje procenitelja Srbije ‘NUPS’
2. Društvo procenitelja Srbije

Ukoliko želite da lako, na jednom mestu izračunate sve naknade i troškove koje biste imali ako biste uzimali stambeni kredit, uključujući troškove procene vrednosti nekretnine, to možete učiniti koristeći Kredium kalkulator.

Ukoliko želite da vam naši agenti potpuno besplatno pomognu da dobijete ponude više banaka za stambene kredite, uključujući detalje vezane za osiguranja, aplicirajte ili nas kontaktirajte.