Prihvati kolačiće
Koristimo kolačiće kako bi smo ti pružili najbolje iskustvo na našem sajtu. Više o kolačićima koje koristimo možeš pročitati ovde.
Nazad
Krediti

Kamatne stope na stambene kredite u Srbiji

Kamatne stope na stambene kredite u Srbiji

Da biste razumeli kolike su kamatne stope na stambene kredite u Srbiji, potrebno je najpre da razumete kako se formiraju kamate za stambene kredite. Ovaj tekst, s toga, ima nekoliko ciljeva:

  • da objasni osnovnu terminologiju vezanu za kamatne stope;
  • da objasni uticaj visine kamatne stope na vašu mesečnu ratu i ukupan iznos kamate koji ćete plaćati tokom perioda otplate kredita i 
  • da pruži pregled oglašenih kamatnih stopa banaka za stambene kredite u Srbiji.

Nominalne i efektivne kamatne stope

Nominalna kamatna stopa je kamata koja se koristi za računanje vaše mesečne rate i vašeg plana otplate kredita. 

Efektivna kamatna stopa je viša od nominalne kamatne stopa. Ona uključuje i sve naknade koje banka naplaćuje klijentu (na primer: naknade za tekući račun, naknadu za obradu kredita, osiguranje imovine i života itd.) i ima za cilj da prikaže ‘stvarnu cenu’ stambenog kredita.

U marketing prezentacijama i svojim reprenzentativnim primerima, banke ističu i nominalnu i efektivnu kamatnu stopu. Takođe, ugovor o stambenom kreditu mora sadržati i nominalnu i efektivnu kamatnu stopu.

Fiksne, varijabilne i mešovite kamatne stope

U zavisnosti od toga da li se kamatna stopa menja tokom perioda otplate stambenog kredita, kamatne stope se dele na tri vrste:

  1. Varijabilna kamatna stopa;
  2. Fiksna kamatna stopa;
  3. Mešovita ili kombinovana kamatna stopa.

Varijabilna kamatna stopa definiše se kao referentna kamatna stopa + odgovarajuća kamatna marža (spread) koja ostaje fiksna tokom otplate kredita. Ova vrsta kamatne stope je varijabilna zato što se referentna kamatna stopa menja tokom otplate kredita (obično se usklađuje kvartalno). 

Fiksna kamatna stopa definiše se bez obzira na referentnu kamatnu stopu, već je ista tokom celog period otplate kredita i ne menja se.

Mešovita ili kombinovana kamatna stopa podrazumeva ugovaranje početnog perioda sa fiksnom kamatnom stopom (na primer 3 godine) i perioda sa varijabilnom kamatnom stopom nakon toga (na primer preostalih 27 godina).

Kamatne stope na stambene kredite u EUR i RSD

Najbitnija razlika između stambenih kredita u evrima i dinarima je u tome što su kamatne stope na kredite u dinarima i dalje dosta više. Ove više kamate na stambene kredite proizilaze iz sledećeg:

  • Referentna stopa za kredite u dinarima je viša u odnosu na kredite u evrima (za kredite sa varijabilnom ili kombinovanom kamatnom stopom). Naime, za stambene kredite u dinarima, kao referentna kamatna stopa koristi se BELIBOR, koja je trenutno oko 1–1,25%, dok se za stambene kredite u evrima kao referentna kamatna stopa koristi EURIBOR, koja je trenutno negativna (do - 0,3%)
  • Sa druge strane, marža koja se dodaje na referentnu kamatnu stopu je slična za kredite u dinarima i kredite u evrima. Na primer, Komercijalna banka za kredit u dinarima oglašava kamatnu stopu od 6M BELIBOR + marža od 2,55%, dok za kredit u evrima oglašava kamatnu stopu 6M EURIBOR + marža od 2,7%

Oglašene i odobrene kamatne stope

Oglašene kamatne stope su stope koje banke navode u svojim marketinškim materijalima, na zvaničnim veb-sajtovima i u svojim reprezentativnim ponudama. Oglašene kamatne stope nisu one koje banke na kraju odobre klijentima jer se visina kamatne stope za stambeni kredit utvrđuje od strane svake banke za svakog klijenta ponaosob, u zavisnosti od profila klijenta, procene rizika i drugih faktora. Zato je bitno u procesu uzimanja stambenog kredita dobiti veći broj ponuda različitih banaka i osigurati najbolje uslove stambenog kredita.

Pregled oglašenih kamatnih stopa banaka za stambeni kredit sa varijabilnom kamatnom stopom u EUR i najdužim mogućim periodom otplate za svaku banku:

Banka Najduža ročnost Nominalna kamatna stopa Efektivna kamatna stopa
AIK 30 godina 6M EURIBOR + 5,5% (5,19%) 5,81%
Intesa 30 godina 3M EURIBOR + 3,09 (2,70%) 3,35–3,96%
Poštanska štedionica 30 godina Samo mešovita kamatna stopa u marketinškoj ponudi /
Credit Agricole
(sa NKOSK-om)
25 godina 3M EURIBOR + 3,44% (3,043%) 4,48%
Erste bank 30 godina 6M BELIBOR + 3,30% (3,158%) 3,51%
Eurobank 25 godina 6M EURIBOR + 3,50% (3,22%) 3,37%
Expobank
(sa NKOSK-om)
30 godina 6M EURIBOR + 4,5% (4,23%) 4,46%
Halk 25 godina 6M EURIBOR + 3,95% (3,45%) /
Komercijalna 32 godina Samo mešovita kamatna stopa u marketinškoj ponudi /
MTS 30 godina 6M EURIBOR + 2,65%
(LTV racio manji ili jednak 65%)
2,72%
6M EURIBOR + 2,95%
(LTV racio od 65% do 80%)
3,02%
NLB
(sa NKOSK-om)
30 godina 6M EURIBOR + 2,95% 2,86%
OTP
(sa NKOSK-om)
25 godina 6M EURIBOR + 2,95 do 3,65% 3,73% do 4,43%
Procredit 12 godina 6M EURIBOR + 2,95% 3,22%
Raiffeisen 30 godina 6M EURIBOR + 2,99% /
Sberbank 30 godina EURIBOR 3M + 3,50% (3,20%) 4,16%
Unicredit
(sa NKOSK-om)
30 godina 6M EURIBOR + 2,80% (2,46%) 2,95%

Kako kamatna stopa utiče na vašu ratu i ukupan iznos kamate koji ćete platiti?

Uzmimo za primer stambeni kredit u iznosu od 100.000 EUR i rokom otplate od 30 godina. Evo kako visina kamatne stope utiče na visinu mesečne rate, kao i na ukupan iznos kamate koja bi se platili tokom 30 godina otplate stambenog kredita:

Kamatna stopa 2,5% 2,7% 2,9% 3,1% 3,3% 3,5%
Mesečna rata kredita (EUR) 395 406 416 427 438 449
Ukupno kamata za 30 godina (EUR) 64.551 70.932 77.531 84.355 91.415 98.722

Kao što vidite, 1% razlike u kamatnoj stopi u ovom slučaju povećava mesečnu ratu sa 395 na 449 EUR (54 EUR razlike), a ukupan iznos kamate koji će biti plaćen za 30 godina sa 64.551 EUR na 98.722 EUR (34.171 EUR). Stoga je bitno i vredno osigurati da dobijete stambeni kredit sa najboljom mogućom kamatnom stopom. 

Kako se trenutne kamatne stope na stambene kredite u Srbiji razlikuju od onih u regionu?

Kamate za stambene kredite u Srbiji slične su kamatnim stopama u zemljama u regionu. Uzmimo za primer oglašenu ponudu Banke Inteza u zemljama u okruženju:

Poređenja radi, u nešto malo daljoj Slovačkoj, koja beleži snažniji rast i niže stope nezaposlenosti od većine susednih zemalja, kamatne stope su oko 1%.

Ukoliko želite da lako, na jednom mestu izračunate ratu i sve troškove koje biste imali ako uzimate stambeni kredit i kreirate plan otplate kredita, to možete učiniti koristeći Kredium kalkulator.

Ukoliko želite da vam naši agenti potpuno besplatno pomognu da dobijete ponude više banaka za stambene kredite, uključujući detalje vezane za kamatu na stambeni kredit, aplicirajte ili nas kontaktirajte.

Miša Lazović

Miša je završio Ekonomski fakultet u Nišu i MBA studije na Oksford univerzitetu. Kao konsultant u kompanijama 'Boston Consulting Group' i 'Strategy&' savetovao je brojne finansijske institucije o raznim strateškim pitanjima. Miša je osnivač Krediuma.