Kupovina Stana pod Hipotekom: Da li se Isplati i Kako?

Kupovina stana je često jedan od najvažnijih i najskupijih koraka u životu. Mnogo ljudi sanja o tome da konačno prestanu da plaćaju kiriju i steknu vlastiti dom. 

S obzirom na prognoze cena nekretnina, mnogi se odlučuju na kupovinu stana putem stambenog kredita, što znači da će zaista postati vlasnici, ali uz određeni dug prema banci. U ovoj situaciji, jedan od čestih scenarija je kupovina stana koji je opterećen hipotekom – što postavlja dodatna pitanja i izazove za obe strane u transakciji. Da li je kupovina stana pod hipotekom isplativa? 

Koje su prednosti i mane ovakvog načina kupovine? U narednim sekcijama, detaljno ćemo razmotriti proceduru i sve što treba da znate pre nego što odlučite da se upustite u ovakvu vrstu kupovine.

Šta Znači Kupovina Stana Pod Hipotekom?

Kupovina stana pod hipotekom znači da nekretnina koju kupujete ima aktuelni kredit koji je opterećuje. To znači da banka ima pravo da naplati dug prodavca iz prodaje te nekretnine, ukoliko dug nije otplaćen. U praksi, kada je stan pod hipotekom, banka je poverilac i nekretnina je kao garancija za otplatu preostalog kredita. Za kupca, to znači da mora biti obezbeđeno da će hipoteka biti izbrisana iz katastra pre nego što nekretnina postane u potpunosti „čista“ za upis u katastarna njegovo ime.

Kada je hipoteka u pitanju, banka ima ključnu ulogu u transakciji – ona mora dati saglasnost za prodaju, kontrolisati otplatu preostalog duga i, na kraju, izbrisati hipoteku iz registra kada je dug isplaćen. Kupac, dakle, mora biti siguran da su svi ovi uslovi ispunjeni pre nego što se odluči na kupovinu stana koji je pod hipotekom.

Procedura Kupovine Stana Pod Hipotekom

Procedura podrazumeva da kupac preuzima odgovornost za isplatu preostalog duga prema banci ili se dogovara sa prodavcem kako bi se dug otplatio pre nego što dođe do finalizacije transakcije. Postupak može varirati u zavisnosti od toga da li kupac plaća stan u celosti (za keš) ili se odlučuje za stambeni kredit.

U oba slučaja, bilo da kupujete stan za keš ili na kredit, bitno je da čitava transakcija bude jasno definisana i da svi koraci, od otplate kredita do brisanja hipoteke, budu sprovedeni u skladu sa zakonima i pravilima. Za kupca je ključno da bude siguran da je stan koji kupuje u potpunosti oslobođen svih tereta, dok prodavac mora biti siguran da će dug prema banci biti izmiren pre nego što pređe vlasništvo na novog kupca.

Kupovina stana pod hipotekom za keš

Kupovina stana pod hipotekom za keš je najjednostavniji način kada je u pitanju rešavanje hipoteke, jer kupac izdvaja celokupnu sumu potrebnu za otplatu stana odmah. U ovom slučaju, proces je uglavnom brz i efikasan, a ključni koraci uključuju sledeće:

1. Korak: Isplata preostalog duga banci

Kada je stan pod hipotekom, pre nego što prodavac može da proda nekretninu, dug prema banci mora biti otplaćen. U slučaju da kupac plaća za keš, iznos koji je preostao od kredita prodavca isplaćuje se banci odmah, čime se zatvara hipotekarni dug. Ovaj iznos obično bude iznos koji banka označava kao preostali dug, a kupac uplaćuje ovu sumu direktno banci.

2. Korak: Potpisivanje saglasnosti sa bankom

Prodavac treba da dobije saglasnost banke da može da proda nekretninu, a banka izda potvrdu o stanju duga na dan zaključenja ugovora. Nakon što banka potvrdi da je dug isplaćen, izdaje se dokument koji omogućava brisanje hipoteke iz katastra.

3. Korak: Brisanje hipoteke iz katastra

Kada se dug isplati, banka daje brisovnu dozvolu koja potvrđuje da je dug izmiren, a hipoteka se može izbrisati iz zemljišnoknjižnog registra. Ovaj korak je od suštinskog značaja jer omogućava kupcu da postane zakoniti vlasnik stana bez ikakvih opterećenja.

4. Korak: Plaćanje taksi za brisanje hipoteke

Nakon dobijanja brisovne dozvole, kupac treba da plati takse za brisanje hipoteke. To uključuje takse za zahtev u iznosu od 350 dinara i takse za brisanje hipoteke, koja može biti oko 4.000 dinara. Kada ove takse budu plaćene, upis hipoteke se briše iz katastra, a nekretnina može biti preneta na ime novog vlasnika.

Kupovina stana pod hipotekom na kredit

Kupovina stana pod hipotekom na kredit zahteva dodatnu pažnju jer se proces otplate preostalog duga i dalje finansira putem kredita, a ne celokupnim iznosom gotovine. Ovaj scenario je češći u praksi, jer mnogi kupci stana nemaju dovoljno sredstava za keš plaćanje. Ovaj postupak je nešto složeniji, jer uključuje nekoliko ključnih koraka:

1. Korak: Prikupljanje dokumentacije

Za kupovinu stana pod hipotekom, potrebno je prvo zatražiti od banke koja je založila nekretninu:

• Potvrdu o ostatku duga i 

• Pismo o namerama 

u kojem banka potvrđuje da će izdati Brisovnu dozvolu nakon isplate preostalog duga. Prodavac treba da isplati preostali iznos kredita kako bi likvidirao hipoteku, a banka potom izdaje Brisovnu dozvolu. 

Nakon što kupac dobije potvrdu banke, uspostavlja se hipoteka II reda, a prethodna hipoteka I reda se briše uz dobijanje Rešenja o upisu hipoteke u Katastar nepokretnosti. Takođe, za podizanje kredita potrebno je sastaviti Založnu izjavu kod notara, koja se obično potpisuje neposredno pre potpisivanja Ugovora o kupoprodaji.

2. Korak: Kupac otplaćuje hipoteku starog vlasnika

U slučaju da kupac koristi kredit, on zapravo otplaćuje preostali dug prodavca banci. Ovaj iznos se izdvaja iz kredita koji kupac uzima, a iznos kredita koji kupac uzima za kupovinu stana obuhvata i preostali dug koji prodavac duguje banci.

3. Korak: Uplata iznosa na dva računa

Kupac uplaćuje novac na dva računa: jedan je namenski račun banke na koji ide iznos preostalog duga prodavca, a drugi je račun prodavca na koji ide ostatak iznosa, odnosno cena stana umanjena za iznos hipotekarnog duga. Na ovaj način, banka je odmah izmirena, dok se prodavcu isplaćuje ostatak cene stana. Ovo je jedan od najsigurnijih načina da se garantuje da će dug biti isplaćen.

4. Korak: Davanje saglasnosti na brisanje hipoteke

Kupac mora formalno da potvrdi da je upoznat sa postojanjem hipoteke na nekretnini i da je saglasan sa njenim brisanjem. Ovaj korak je važan kako bi banke i pravne službe mogle da nastave sa procesom brisanja hipoteke iz katastra, jer će tek tada biti omogućeno da stan postane bez ikakvih dugova.

5. Korak: Zatvaranje kredita i brisanje hipoteke

Po isplati kredita banci, prodavac dobija saglasnost od banke da hipoteku može da izbriše, a banka izdaje Brisovnu dozvolu koja je ključna za dalji korak. Na kraju, kupac dobija sve potrebne dokumente koji potvrđuju da je stan bez tereta, i u trenutku kada se hipoteka izbriše iz katastra, stan postaje u potpunosti njegov.

6. Korak: Uplata kapare

U situaciji kada se koristi kredit za kupovinu stana, kapara se uglavnom uplaćuje banci, baš kao što je slučaj pri kupovini novogradnje direktno od investitora. Ovo je uobičajeni način osiguravanja transakcije dok proces kreditiranja nije završen i stan još uvek nije prešao u vlasništvo kupca. 

Prednosti i Rizici Kupovine Stana pod Hipotekom

Kupovina stana pod hipotekom postaje sve češća praksa na tržištu nekretnina, posebno u urbanim sredinama gde su stanovi često opterećeni prethodnim kreditima. Iako sama reč "hipoteka" može delovati obeshrabrujuće, ovakva kupovina može imati svoje prednosti, ali i određene rizike. 

Razumevanje oba aspekta ključno je za donošenje informisane odluke i uspešnu realizaciju kupoprodajnog procesa. U nastavku ćemo razmotriti koje su konkretne koristi, a na šta treba posebno obratiti pažnju kako bi kupovina protekla sigurno i bez neprijatnih iznenađenja.

Prednosti Kupovine Stana pod Hipotekom

1. Pravna proverenost nekretnine: Stanovi pod hipotekom su već prošli temeljnu pravnu kontrolu od strane banke prilikom odobravanja prvobitnog kredita, što znači da je dokumentacija uredna, vlasništvo jasno, a imovina bez drugih tereta. Ova činjenica kupcu štedi vreme i novac, jer dodatne pravne provere često nisu potrebne.
   
   

2. Brža obrada kredita kod iste banke: Ako kupac podiže kredit kod iste banke koja je prethodno dala hipoteku, procedura može biti znatno ubrzana. Dokumentacija o nekretnini već postoji u sistemu, pa se vreme za obradu kredita skraćuje.
   
   

3. Mogućnost bolje cene: Nekretnine pod hipotekom se često prodaju po povoljnijoj ceni. Prodavci koji žele da otplate svoj kredit i reše hipoteku često su spremni na kompromis u ceni radi brže prodaje.
   
   

4. Transparentnost stanja: Postojanje hipoteke tera sve strane da budu otvorene u vezi sa finansijskim stanjem i procedurama – što dodatno povećava sigurnost za kupca.

Rizici Kupovine Stana pod Hipotekom

1. Složenija procedura kupoprodaje: Kupovina stana pod hipotekom uključuje više koraka – isplatu preostalog kredita, dobijanje brisovne dozvole, upis u katastar – što zahteva dodatnu pažnju i dobru koordinaciju između kupca, prodavca i banke.
   
   

2. Zavisnost od banke prodavca: Kupac je u velikoj meri upućen na postupanje banke koja drži hipoteku. Ukoliko banka odugovlači sa izdavanjem potrebnih dokumenata (npr. brisovne dozvole), cela transakcija može biti usporena.
   
   

3. Mogućnost dodatnih troškova: U nekim slučajevima, brisanje hipoteke iz katastra, prevremena otplata kredita ili prebacivanje hipoteke može doneti dodatne takse i provizije koje kupac ili prodavac nisu odmah uračunali.
   
   

4. Potencijalna nesigurnost u prelaznoj fazi: Ako nije jasno regulisano kada se i kako briše hipoteka, može doći do pravne nesigurnosti – naročito ako dođe do kašnjenja u isplatama ili nepridržavanja dogovora.
   
   

Troškovi Kupovine Stana pod Hipotekom 

Kupovina stana pod hipotekom podrazumeva nekoliko dodatnih troškova u poređenju sa klasičnom kupovinom, jer se uključuju i obaveze prema banci koja je upisala hipoteku. 

Napomena: Troškovi se razlikuju u zavisnosti od banke, notara, vrednosti nekretnine i načina kupovine (keš ili kredit).

Saveti za Pametnu Kupovinu Stana pod Hipotekom

Kupovina stana pod hipotekom može biti odlična prilika ako se pravilno pristupi celoj transakciji. Evo nekoliko ključnih saveta koji vam mogu pomoći da donesete pametnu odluku:

1. Dobro razmislite da li ste spremni za hipoteku

Pre nego što se odlučite za kupovinu stana pod hipotekom, važno je da razmislite o nekoliko ključnih faktora koji će uticati na vašu sposobnost da vratite dug. Kupovina stana na kredit nosi sa sobom obavezu koja može trajati i do 30 godina, pa je od suštinske važnosti da ste sigurni u vašu finansijsku stabilnost.

Prvo, izračunajte koliko mesečno možete da izdvojite za otplatu kredita. Generalno, mesečna rata kredita ne bi trebalo da prelazi 30–40% vaših mesečnih prihoda. Ako bi rata prešla ovu granicu, to može značiti da previše rizikujete, jer ćete imati manje prostora za neplanirane troškove. 

Takođe, uzmite u obzir dodatne troškove kao što su porezi, osiguranje, komunalije, ali i održavanje stana. Osim toga, stabilnost vaše zarade je ključna – ukoliko postoji mogućnost da vaš prihod bude smanjen, važno je da imate neku sigurnost i plan B.

2. Uporedite ponude banaka

Pre nego što se odlučite za kredit, obavezno uporedite različite ponude banaka. Kamate, uslovi otplate, mogućnosti za prevremenu otplatu i drugi faktori mogu značajno da utiču na ukupnu cenu kredita. Kamatne stope mogu varirati, pa je važno da izaberete onu koja najbolje odgovara vašoj finansijskoj situaciji.

3. Angažujte finansijskog savetnika

Ako niste sigurni u sve detalje oko stambenog kredita, razmislite o angažovanju finansijskog savetnika. On vam može pomoći da izračunate sve troškove kredita, upozori na skrivene troškove i pomogne vam da izaberete najbolju opciju u banci.

4. Analizirajte tržište nekretnina

Pre nego što se odlučite za kupovinu, istražite tržište nekretnina na lokaciji koja vas zanima. Cene nekretnina mogu biti vrlo promenljive, pa je važno da sagledate potencijal za rast vrednosti nekretnine u budućnosti. Takođe, proverite stanje infrastrukture, dostupnost javnog prevoza i druge faktore koji mogu uticati na vrednost stana.

5. Računajte na dodatne troškove

Osim same cene stana i kredita, tu su i takse, porezi, troškovi notara, kao i takse za brisanje hipoteke. Svi ovi troškovi treba da budu uračunati u vaše ukupne planove, kako biste izbegli iznenađenja tokom procesa kupovine.

Najčešće Postavljena Pitanja

U ovoj sekciji odgovaramo na najčešća pitanja u vezi sa kupovinom stana pod hipotekom.

Šta se dešava ukoliko prodavac ne vrati dug banci?

Ukoliko prodavac ne isplati dug banci pre prodaje, hipoteka ostaje i kupac ne može da se uknjiži kao vlasnik. Prodaja tada može kasniti ili propasti, osim ako kupac ne preuzme otplatu duga, čime se hipoteka briše i vlasništvo prenosi.

Šta kada je nekretnina koju želite da kupite pod hipotekom?

Najčešće, Kupac isplaćuje preostali deo hipotekarnog kredita direktno banci kod koje Prodavac ima kredit, čime se cena stana umanjuje za taj iznos, a novac se uplaćuje na dva računa – namenski račun banke i račun Prodavca. Kupac treba da bude upoznat sa postojanjem hipoteke i saglasan sa njenim uslovima brisanja, a nakon uplate, banka izdaje brisovnu dozvolu kojom se omogućava uklanjanje hipoteke iz katastra, uz plaćanje odgovarajućih taksi. 

Druga opcija je da sam Prodavac unapred otplati kredit, dobije brisovnu dozvolu i zatim proda stan bez tereta. Najređa opcija je prebacivanje hipoteke na drugu nekretninu u vlasništvu Prodavca, kako bi se olakšala prodaja predmetne nepokretnosti.

Koja su ograničenja hipoteke?

Hipoteka sama po sebi ne ograničava prodaju ni kupovinu nekretnine. Stan sa aktivnom hipotekom može se legalno prodati, a kupac ga može kupiti – čak i putem stambenog kredita. Jedino ograničenje je da se hipoteka mora izmiriti (brisati) pre ili tokom procesa prenosa vlasništva, što se lako rešava uz stručnu podršku i dogovor sa bankom.

Kako proveriti da li je stan pod hipotekom?

Provera se može obaviti lično u službi katastra ili jednostavno putem zvaničnog internet portala katastra. Detaljan opis možete naći u našem blogu Identifikacija katastarke parcele. 

Šta je refinansiranje hipoteke?

Refinansiranje hipoteke podrazumeva zamenu postojećeg stambenog kredita novim, često pod povoljnijim uslovima – poput niže kamatne stope, dužeg roka otplate ili niže mesečne rate. Ovaj postupak može biti koristan u nekoliko situacija: na primer, kada prodavac želi da prenese postojeću hipoteku sa stana koji prodaje na drugu nekretninu u svom vlasništvu, ili kada želi da umanji svoje mesečne finansijske obaveze. 

Refinansiranje omogućava veću fleksibilnost u upravljanju kreditnim zaduženjem i može olakšati proces prodaje nepokretnosti.

Kako odrediti stvarnu vrednost stana pod hipotekom?

Procena vrednosti nekretnine vrši se putem licenciranog procenitelja ili stručnjaka za nekretnine, koji primenjuju relevantne metodologije i tržišne analize kako bi utvrdili tržišnu vrednost nekretnine. 

Kredium savetnici mogu vam pomoći da izaberete idealnu nekretninu koja odgovara vašim finansijskim mogućnostima i ciljevima, uz pružanje stručnih saveta o finansiranju i uslovima kredita.

Koja je najrizičnija opcija kupovine stana pod hipotekom?

Najrizičnija opcija je definitivno situacija kada kupac može isplatiti ugovorenu cenu nekretnine prodavcu u celosti, na njegov tekući račun, uz obavezu da prodavac tim novcem otplati dug prema banci. Procedura brisanja hipoteke ostaje ista kao i u drugim slučajevima, međutim, ova opcija nosi određene rizike za kupca. 

Naime, postoji mogućnost da prodavac ne ispuni obavezu i ne izmiriti dug banci, što znači da kupac, iako postaje vlasnik stana, ostaje pod teretom hipoteke. U tom slučaju, banka ima pravo da pokrene prodaju nekretnine kako bi naplatila dug. Zbog toga se preporučuju sigurnije opcije, koje su obično bolje i sigurnije za kupca, a često ih savetuju agenti za nekretnine i pravnici.

Šta je brisovna dozvola banke?

Brisovna dozvola banke je zvanični dokument koji banka izdaje kada je dug po hipotekarnom kreditu u potpunosti izmiren. Ovaj dokument potvrđuje da je banka potpuno naplatila svoje potraživanje i daje saglasnost za brisanje hipoteke sa nekretnine. Brisovna dozvola je ključna za završetak procesa otplate hipoteke i omogućava vlasniku nekretnine da podnese zahtev za brisanje hipoteke u katastru nepokretnosti, čime se uklanja teret sa nekretnine i omogućava njen legalni prenos na novog vlasnika.

Kako se vrši brisanje hipoteke iz katastra?

Nakon što se stambeni kredit u potpunosti otplati, banka izdaje tzv. brisovnu dozvolu – dokument kojim se potvrđuje da je dug izmiren i da hipoteka može biti izbrisana iz katastra. Sa tom dozvolom, vlasnik stana podnosi zahtev nadležnoj službi katastra za brisanje hipoteke. Nakon obrade zahteva, hipoteka se uklanja iz vlasničkog lista i nekretnina se vodi kao "čista", bez tereta.

Zaključak - Da li se Kupovina Stana pod Hipotekom Isplati?

Kupovina stana pod hipotekom može biti isplativa opcija, ali zavisi od specifičnih okolnosti i detaljne provere. Prednosti uključuju niže cene nekretnina, kao i činjenicu da su takve nekretnine često već pravno proverene, što ubrzava proces kupovine. Takođe, ako se kupovina vrši kroz isti bankarski sistem, obrada kredita može biti brža. Međutim, postoje i rizici, poput mogućnosti da prodavac ne izmiri dug prema banci, što može dovesti do problema s hipotekom nakon kupovine.

Ako se pravilno sprovode procedure, kao što je dobijanje brisovne dozvole od banke i pravilno rešavanje hipoteke, kupovina stana pod hipotekom može biti sigurna i isplativa. Ipak, preporučuje se da se takve transakcije obavljaju uz pomoć stručnjaka, kao što su agenti za nekretnine ili pravnici, kako bi se osigurala zaštita interesa kupca i sprečili potencijalni problemi.

Kredium vam pomaže da odaberete najpovoljniji stambeni kredit tako što pronalazi najbolju kamatnu stopu i uslove koji odgovaraju vašim finansijskim mogućnostima, čime olakšava proces zaduživanja i osigurava najpovoljnije opcije za vas. Registrujte se odmah i naši savetnici će vam pomoći besplatno u najkraćem roku.

Foto Izvori | Pexels