LTV Racio( Loan-to-value racio) - Značenje i Definicija

Kada razmišljate o uzimanju stambenog kredita, jedno od ključnih pitanja koje se postavlja jeste: Kako banke određuju uslove mog kredita? Odgovor na ovo pitanje često zavisi od mnogih faktora, ali jedan od najvažnijih je LTV Racio (Loan-to-Value). Ovaj pokazatelj predstavlja odnos između iznosa kredita koji tražite i vrednosti nekretnine koju želite kupiti. Razumevanje LTV Racia može vam pomoći da bolje razumete uslove kredita, ali i da napravite pametan finansijski izbor koji odgovara vašim potrebama i mogućnostima.

LTV Racio ne samo da ima veliki uticaj na to koliko će biti visoka vaša kamatna stopa, već može i odrediti da li ćete dobiti odobrenje za kredit. Na primer, što je LTV veći, to je i rizik za banku veći, pa ćete možda morati da prihvatite višu kamatnu stopu ili pružite dodatne garancije. U ovom tekstu ćemo objasniti kako funkcioniše LTV Racio, kako se izračunava, ali i kako njegov visoki ili niski nivo utiče na uslove kredita.

Šta je LTV Racio?

LTV Racio (Loan-to-Value) ili koeficijent kredita i vrednosti je ključni indikator koji se koristi u finansiranju nekretnina. Ovaj odnos prikazuje koliki je udeo kredita u odnosu na tržišnu vrednost nekretnine koja se koristi kao obezbeđenje za kredit.

LTV Racio je veoma važan za banke i druge finansijske institucije jer im pomaže da procene nivo rizika koji preuzimaju pri odobravanju kredita. Što je LTV viši, to je rizik za kreditora veći, jer postoji mogućnost da vrednost nekretnine neće biti dovoljna da pokrije celokupan dug u slučaju neizmirivanja obaveza.

LTV Racio Formula

Formula za izračunavanje LTV Racia je jednostavna:

LTV = (Iznos kredita / Vrednost nekretnine) × 100%

Na ovaj način, LTV Racio se izražava kao procenat koji predstavlja odnos između kredita i vrednosti nekretnine. Što je ovaj procenat veći, to je veći udio kredita u odnosu na vrednost imovine i obrnuto.

Određivanje LTV Racia

Recimo da želite da uzmete stambeni kredit u iznosu od 120.000 EUR za kupovinu stana koji je procenjen na 150.000 EUR. LTV Racio bi se izračunao prema sledećoj formuli:

LTV = (120.000 EUR / 150.000 EUR) × 100% = 0,8 × 100% = 80%

U ovom slučaju, LTV Racio je 80%, što znači da tražite 80% vrednosti nekretnine kroz kredit, dok je ostatak vaš lični doprinos, ili učešće.

Zašto je LTV Racio važan?

LTV Racio (Life-Time Value Ratio) je ključni pokazatelj u analizi poslovanja jer pomaže preduzećima da procene dugoročnu vrednost svojih kupaca. Razumevanje ovog pokazatelja omogućava firmama da optimizuju marketinške strategije i poboljšaju povrat na investicije.

1. Procena rizika za kreditora: Visoki LTV Racio ukazuje na to da kreditna institucija preuzima veći rizik, jer bi u slučaju pada tržišne vrednosti nekretnine, vrednost imovine mogla biti manja od iznosa duga. Za kreditora, ovo znači da bi moglo doći do problema u naplati kredita.

2. Odlučivanje o kamatnim stopama: Kreditne institucije često koriste LTV Racio kao osnovu za određivanje kamatnih stopa. Krediti sa višim LTV Racio obično dolaze sa višim kamatnim stopama jer banka pokušava da kompenzuje povećani rizik.

3. Odobravanje kredita: Banke koriste LTV kao jedan od faktora pri donošenju odluka o odobravanju kredita. Krediti sa visokim LTV Racio mogu biti teže odobreni, dok niži LTV obično ukazuje na niži rizik i time povećava šanse za odobrenje kredita.

Maksimalna vrednost LTV Racia u Srbiji

U Srbiji, maksimalni LTV Racio za stambene kredite je 90%. To znači da banke mogu odobriti stambeni kredit u iznosu do 90% tržišne vrednosti nekretnine. Međutim, ovo može varirati zavisno od politike same banke, kao i od kreditne sposobnosti klijenta. Takođe, postoji obavezno minimalno učešće koje klijent treba da ima, a koje je obično oko 10%.

Za specijalne programe, poput „Kredita za mlade“, LTV Racio može biti i veći, pa čak i do 99%, gde kupci mogu participirati sa samo 1% vlastitih sredstava.

Visok vs Nizak LTV Racio

Visok LTV Racio: Ako je LTV Racio veći od 80%, banke smatraju da je rizik prilikom odobravanja kredita veći. U tom slučaju, banka može zatražiti dodatne garancije, kao što je hipoteka ili osiguranje kredita. Takođe, mogu se primeniti i više kamatne stope kako bi se smanjio rizik.

Nizak LTV Racio: Nizak LTV Racio (manje od 60%) obično ukazuje na manji rizik za banku jer je iznos kredita manji u odnosu na vrednost nekretnine. To znači da je manja verovatnoća da će banka imati problem u naplati duga u slučaju neplaćanja. Takvi krediti obično dolaze sa povoljnijim kamatnim stopama.

Uticaj LTV Racia na kamatne stope

Banke često koriste valutnu indeksaciju kredita da bi zaštitile sebe od promena u kamatnim stopama na međunarodnim tržištima. Kada se kamatne stope povećavaju, to utiče na LTV Racio i obratno. Kamatne stope mogu varirati u zavisnosti od vrste kredita i referentnih kamatnih stopa, kao što su Euribor ili Belibor.

Tabela: LTV Racio i kamatne stope (primer)

Kako smanjiti LTV Racio?

Ako želite da poboljšate LTV Racio, postoji nekoliko strategija koje možete primeniti:

• Povećanje učešća: Ukoliko možete da obezbedite veći iznos kao učešće, to će smanjiti LTV Racio i povećati vaše šanse za odobravanje kredita sa povoljnijom kamatnom stopom.

• Kupovina jeftinije nekretnine: Ako je tržišna vrednost nekretnine niža, to automatski smanjuje LTV Racio, čineći kredit manje rizičnim za banku.

• Dobar kreditni rejting: Ako imate dobar kreditni skor i stabilan prihod, to će povećati vaše šanse za povoljnije uslove, bez obzira na LTV.

Garancije i Osiguranje u Vezi sa LTV Raciom

Kada je LTV Racio visok, banka može zahtevati dodatne garancije kako bi umanjila rizik. Jedna od najčešćih garancija je hipoteka, koja omogućava banci da zapleni imovinu u slučaju neizmirivanja obaveza. Takođe, banke mogu zahtevati i osiguranje kredita putem NKOSK-a (Nacionalna kasa za osiguranje stambenih kredita). Ovaj oblik osiguranja pokriva rizik u slučaju da korisnik kredita ne može da otplati dug.

Zaključak

LTV Racio je ključni pokazatelj za procenu rizika u finansiranju nekretnina. Razumevanje kako funkcioniše i kako se računa može vam pomoći da bolje pregovarate sa bankama i dobijete povoljnije uslove kredita. Uvek je preporučljivo da se informišete o svim faktorima koji utiču na LTV i da planirate učešće i iznos kredita prema svojim mogućnostima.

Kredium je platforma koja pomaže korisnicima da pronađu najpovoljniji stambeni kredit i nekretninu. Kroz analizu finansijske situacije korisnika, Kredium poredi ponude banaka za stambene kredite i preporučuje opcije sa najpovoljnijim uslovima, kao što su kamatne stope i periodi otplate.

Kredium nudi i savete u vezi sa procesom apliciranja za kredit, pripremom dokumentacije i iskoršćavanjem subvencija i poreskih olakšica. Na taj način, korisnici mogu lako i brzo pronaći najbolju opciju za stambeni kredit i kupovinu nekretnine. Registrujte se danas i naši savetnici će vam pronaći idealnu nekretninu i najpovoljniju ratu za stambeni i keš kredit.

Foto Izvori | Pexels