People signing the contract

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti je neizostavan deo u procesu kupovine stana, kuće ili druge nepokretnosti.

Šta je predugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor. Forma glavnog ugovora važi i za predugovor, kada je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. 

Procedura u prometu nepokretnosti

Kako bismo lakše objasnili potpisivanje predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, važno je razumeti celokupan proces prilikom prometa nepokretnosti. Faze kupoprodaje uključuju sledeće faze:

Sadržaj predugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Predugovor je radnja koja prethodni potpisivanju ugovora i ima za cilj da definiše sve ono što su ugovorne strane dogovorile kako bi se obezbedilo da se istog učesnici u prometu pridržavaju. S tim u vezi, predugovor sadrži sve bitne elemente ugovora o kupovini tj. prodaji nepokretnosti. U njemu se definiše:

  • Ko je kupac, a ko prodavac 

  • Šta je predmet kupoprodaje 

  • Po kom osnovu je prodavac stekao nepokretnost 

  • Iznos kapare 

  • Rok isplate

  • Način isplate 

  • Datum overe  

  • Datum izlaska iz poseda i ulaska u isti

  • Ko je obavezan da plati obaveze

Kapara za stan

Kapara predstavlja prvo davanje novca koje kupac realizuje prema prodavcu. Ona predstavlja čin kojim prodavac i kupac ulaze u proces pravnih radnji koje će dovesti do prometa nepokretnosti. Davanje kapare predstavlja rezervaciju nepokretnosti i njen iznos se navodi u predugovoru o kupoprodaji nepokretnosti. Kaparom se ugovorne strane osiguravaju da će doći do eventualnog prometa nekretnine. U slučaju da kupac odustane od kupovine, prodavac zadržava kaparu.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sadrži iste elemente kao i predugovor, piše se u više primeraka (optimalno 8 – 4 za notara, 3 za kupca, 1 za prodavca, dok posrednik uzima kopiju) i overava kod notara. U cilju sigurnog zaključenja ugovora bitno je uskladiti termine koji odgovaraju svim učesnicima u procesu (prodavac, kupac, notar, banka, advokat i dr.).

Isplata kupoprodajne cene nepokretnosti

Isplata kupoprodajne cene i ulazak u posed predstavlja završni čin kojim se stiču uslovi da vlasništvo sa prodavca pređe na kupca. Neophodno je da prodavac prilikom primopredaje stana donese potvrde kojima dokazuje da su plaćeni računi od kojih su najvažniji oni koji se odnose na elektrodistribuciju i info stan. Poželjno je da se dostave i tri poslednja plaćena računa za telefon kao i potvrda da je izmirena obaveza poreza na imovinu. Prodavac predaje kupcu kompletnu postojeću dokumentaciju o stanu, potvrde i ključeve predmetnog stana. Na ovaj način, stiču se uslovi da kupac uđe u posed i postane stvarni vlasnik stana.

Kada se potpisuje predugovor o kupoprodaji nepokretnosti

contract img
Zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen. Predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme.

Dakle, kada se promet nepokretnosti privodi kraju dolazi do potpisivanja predugovora. Završava se zaključenjem kupoprodajnog ugovora i njegovom overom kod notara i na kraju ulaskom kupca u posed kupljene nepokretnosti. Ako je kupac zadovoljan nepokretnošću i ukoliko mu odgovara prodajna cena on sa prodavcem potpisuje predugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Tom prilikom posrednik po pravilu vrši naplatu svojih već učinjenih usluga i usluga koje slede po okončanju posla. 

Od pomenutih aktivnosti koje slede izdvajaju se:

  • aktivnosti oko izrade kupoprodajnog ugovora 

  • potpisivanje i overa kod notara 

  • davanje saglasnosti od strane prodavca da se nepokretnost dalje može uknjižiti na sledećeg vlasnika

Proces potpisivanja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Pre nego što dođe do potpisivanja predugovora i glavnog ugovora, potrebno je precizirati sve bitne detalje poput roka, cene, kapare, isplate, opreme u stanu i sl. Kada se dođe do dogovorene cene zakazuje se tzv. kapara i izrada predugovora. Ova procedura se realizuje u pravnoj službi agencije ili u ovlašćenoj advokatskoj kancelariji.

Obavezno je da kupac potpiše izjavu - ugovor o posredovanju da je sa agentom video konkretan stan. Za realizaciju kapare neophodno je usaglasiti termin i obezbediti da prodavac donese originalnu dokumentaciju i povede supružnika (ukoliko postoji), a kupac dogovoreni iznos kapare (obično 10% od cene stana) i agencijsku proviziju (2-4% od cene stana). 

U predugovoru se predviđaju svi elementi glavnog ugovora o kupoprodaji koji je obavezujući za sve učesnike. Preporučljivo je predugovor overiti kod javnog beležnika, odnosno u sudu. Kada dođe do datuma isplate, a pre ulaska u posed i isplate, potrebno je otići do stana, napraviti zapisnik o primopredaji istog, zaključati i ključeve predati tek po isplati istog. Sa potpisanim ugovorima ide se kod notara koje isti overava (solemnizuje) i sa overenim primerkom se ide do poslovne banke gde kupac ima otvoreni račun. Tamo prodavac otvara svoj devizni račun, kupac prebacuje sa svog računa na račun prodavca dogovoreni iznos i dobija se izveštaj banke da je transakcija uspešno realizovana.

Procedura kupovine nepokretnosti za gotovinu

Procedura kupovine nepokretnosti za govotivnu je jednostavnija i uključuje:

  • Zaključenje ugovora i isplata cene nepokretnosti 

  • Useljenje

Primer predugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Neophodno je da ugovorne strane potpišu predugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ispod se nalazi deo primera ugovora, a obrazac možete preuzeti ovde.

Contract image example

Zaključak

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti je neizostavan deo u procesu prometa nepokretnosti. Naš cilj je bio da vam ga predstavimo što jednostavnijim kako biste bili dobro pripremljeni kada započnete postupak kupoprodaje nepokretnosti.

Ako imate bilo kakvih pitanja ili vam treba pomoć u prikupljanju svih relevantnih dokumenata za stambeni kredit, slobodno kontaktirajte naše iskusne savetnke za kredite i oni će vam rado pomoći. Na kraju, ako želite da saznate više o određenim temama o nekretninama i kreditima, posetite našu stranicu sa blogovima.


Foto izvori
Foto | Pexels